“แอล ดับเบิลยู เอส” ประเมินตลาดอสังหาฯปีนี้ โตไม่เกิน 5% ชี้การฟื้นตัวเศรษฐกิจไทยโตต่ำกว่าที่คาด
- ชี้ภาระหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยสูง รวมถึงยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
- คาดการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 66 จะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง
- เผยจากนี้จะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ ลุยเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดที่ไกลกว่าทำเลปริมณฑล
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ว่า ถึงแม้เศรษฐกิจไทยในปี 2566 จะเติบโตต่อเนื่องจากปี 2565 แต่อัตราการเติบโตมีแนวโน้มชะลอตัวกว่าที่คาดไว้ เนื่องจากเป็นการเติบโตกระจุกอยู่ในภาคธุรกิจบริการและการท่องเที่ยว
ในขณะที่ภาคการส่งออกติดลบต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นมาแตะระดับ 90.6% อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยคาดว่าสิ้นปี 2566 อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะอยู่ที่ไม่น้อยกว่า 2.25-2.5% ประกอบกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value: LTV) โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2566
“ผนวกกับความไม่แน่นอนทางการเมืองภายหลังการเลือกตั้ง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 โดย แอล ดับเบิลยู เอส คาดว่าตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2566 จะใกล้เคียงกับปี 2565 หรือเติบโตไม่เกิน 5% โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 105,000-108,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 474,000-488,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนการเปิดตัว 103,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 457,000 ล้านบาท”
นอกจากนี้ จากการสำรวจการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ของ แอล ดับเบิลยู เอส พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 179 โครงการ เพิ่มขึ้น 9.81% จากช่วงเดียวกันของปี 2565 คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวรวมทั้งสิ้น 45,162 หน่วย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ลดลงจาก 13% จากจำนวนหน่วยเปิดตัวรวมที่ 51,946 หน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565
ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 203,016 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% จากมูลค่าการเปิดตัวที่ 188,373 ล้านบาท ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่18% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ลดลงจาก 25% ในระยะเดียวกันของปี 2565 โดยจำนวนโครงการที่เปิดตัวเพิ่มขึ้น แต่จำนวนหน่วยเปิดตัวลดลง ส่วนมูลค่าสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้น โดยที่แต่ละโครงการมีจำนวนหน่วยการเปิดตัวลดลง และมีราคาขายที่สูงขึ้น โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่เน้นตลาดบ้านราคาสูงมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อ ในขณะที่การเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัยมีการเปิดตัวจำนวนโครงการ หน่วยเปิดตัว และราคาลดลง
ทั้งนี้ จากการสำรวจของแอล ดับเบิลยู เอส พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 จากจำนวนการเปิดตัวโครงการทั้งหมด179 โครงการ เป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยจำนวน 45 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น24,167 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 68,561 ล้านบาท ลดลง 6.2% (YoY) 21% (YoY) และ 12% (YoY) ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการเปิดตัว 48 โครงการ จำนวน 30,579 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 78,078 ล้านบาท ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 โดยที่เดือนมิถุนายน 2566 มีจำนวนและมูลค่าการเปิดตัวโครงการสูงสุดเมื่อเทียบกับ 5 เดือนแรกของปี 2566 โดยมีจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 6,372 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 18,504 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 58.9% และ12.77% ตามลำดับเมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม 2566 โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 28% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ลดลงจาก 33% ในระยะเดียวกันของปี 2565 โดยทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดใน 3 ทำเลได้แก่ ทำเลบางขันใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ รัชดา-ห้วยขวาง และพัฒนาการ โดยราคาขายที่ได้รับความสนใจเป็นอาคารชุดที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่ผู้ซื้อมีทั้งซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน
ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีการเปิดตัวทั้งสิ้น 134 โครงการ แบ่งเป็นโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทจำนวน 92 โครงการ เพิ่มขึ้น2.22% เมื่อเทียบกับจำนวนการเปิดตัว 90 โครงการในระยะเดียวกันของปี 2565 ในขณะที่ จำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 18,467 หน่วย ลดลง 4.52% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัวที่ 19,343 หน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565
ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 75,203 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.18% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ที่มีมูลค่าการเปิดตัวอยู่ที่ 73,597 ล้านบาท โดยมีราคาบ้านขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.07 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 หรือราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7.1% จากราคาเฉลี่ยที่ 3.8 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 โดยทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สูงสุด 3 ทำเลแรกได้แก่ รังสิต-นครนายก, ประชาอุทิศ-พุทธบูชา และนวนคร โดยมีราคาขายเฉลี่ยไม่เกิน 5 ล้านบาท
นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท มีการเปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 จำนวน 42 โครงการ จำนวน 2,528 หน่วย มูลค่ารวม 59,252 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68%, 24.9% และ61.45% ตามลำดับเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ที่มีการเปิดตัวโครงการระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทจำนวน 25 โครงการ จำนวน 2,024 หน่วย มูลค่ารวม 36,698 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่12% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ 15% ในระยะเดียวกันของปี 2565 จำนวนและมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท อยู่ที่ 23.43 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 29.23% จากราคาขายเฉลี่ยที่ 18.13 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 โดย 3 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทสูงสุดได้แก่ สรงประภา-ดอนเมือง, พหลโยธิน-รังสิต และวัชรพล โดยทำเลวัชรพล มีอัตราการขายเฉลี่ยสูงสุดที่ 19%
ทั้งนี้ จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับกลยุทธเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่มีระดับราคาสูงเพิ่มขึ้นเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาดนี้ในขณะเดียวกันตลาดที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทเป็นตลาดที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ต่ำสุดเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
“จากสถานการณ์ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดพักอาศัย ทำให้แอล ดับเบิลยู เอส คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 จะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากครึ่งแรกของปี โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 3 ที่ทิศทางการเมืองยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ น่าจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 3 โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดพักอาศัย แต่จะไปเร่งเปิดตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ถ้าทิศทางการเมืองมีความแน่นอนมากยิ่งขึ้น จากสถานการณ์ดังกล่าวทำให้คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ทั้งปีจะมีอัตราการเติบโตใกล้เคียงกับปี2565 หรือไม่ก็เติบโตไม่เกิน 5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งปรับลดจากที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้าว่าจะเติบโตที่ 10-15%” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีแนวโน้มที่จะขยายการเปิดตัวโครงการไปในทำเลต่างจังหวัดมากขึ้น เพื่อขยายฐานลูกค้าและเพิ่มยอดขาย หลังจากที่เผชิญกับสถานการณ์ที่กำลังซื้อในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลชะลตัว
“เราจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดมีการเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดที่ไกลกว่าทำเลปริมณฑล (นนทบุรีปทุมธานี สมุทรปราการ) มากขึ้น ทั้งพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(Eastern Economic Corridor:EEC) และพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต เพื่อสร้างยอดขายและสร้างฐานรายได้ใหม่” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
