ตลาดอสังหาฯปี2567 ฟื้นตัวได้ไม่มาก เหตุเศรษฐกิจฉุดขา

ตลาดอสังหาฯปี2567

SCB EIC Real estate survey 2024 สะท้อน ตลาดอสังหาฯปี2567 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก จากปัจจัยทางเศรษฐกิจ กดดัน ตลาดบ้านมือสอง ยังได้รับความนิยมสูง เดินทางสะดวกสำคัญกว่าขนาดพื้นที่

SCB EIC เผยผลสำรวจ ตลาดอสังหาฯปี2567 ไม่สามารถฟื้นตัวมากนัก

ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024 โดยนาย เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก จากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังกดดัน ทำให้ปัจจัยด้านราคายังมีความสำคัญมากที่สุด

และตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ยังได้รับความนิยมสูง ขณะที่ปัจจัยด้านทำเลที่เดินทางสะดวก หรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกยังคงมีความสำคัญมากกว่าพื้นที่ใช้สอย

สำหรับปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ ได้แก่ ภาระหนี้ครัวเรือน ภาระค่าใช้จ่าย ที่ยังอยู่ในระดับสูง ยังกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน

ผู้ซื้อคาดหวังสถานการณ์เศรษฐกิจ และกำลังซื้อจะฟื้นตัวมากขึ้น

โดยความต้องการซื้อ ในช่วงไม่เกิน 2 ปีข้างหน้า มีสัดส่วนลดลงจากการสำรวจปีก่อนหน้า ขณะที่ความต้องการซื้อส่วนใหญ่ยังอยู่ในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดหวังว่าสถานการณ์เศรษฐกิจ และกำลังซื้อจะฟื้นตัวมากขึ้น

รวมถึงมีความพร้อมทางการเงินมากกว่าในปัจจุบัน นอกจากนั้น ผู้ตอบแบบสอบถามเกือบครึ่งหนึ่ง ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรืออาจมีแผนหลังจาก 5 ปีข้างหน้า

ส่วนกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บนมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น และช่วยประคองตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2024 และในระยะ 2 ปีข้างหน้าได้บางส่วน โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป

ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Real demand ที่ต้องการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังแรก ตามลำดับ ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนยังมีสัดส่วนไม่มากนัก ใกล้เคียงกับการสำรวจในปีก่อนหน้า

สาเหตุหลักของการไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า เนื่องจากตนเองหรือคนในครอบครัว เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวย ตามลำดับ

Gen Y Gen Z มองรายได้ไม่พอซื้อบ้าน หันอาศัยอยู่กับครอบครัว

โดยกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง มองว่ารายได้ในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ จึงเลือกที่จะปรับตัว และอยู่อาศัยกับครอบครัวแทน

ขณะที่กลุ่มที่รายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวยส่วนใหญ่ยังเชื่อว่าสถานการณ์ด้านรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายจะคลี่คลายมากขึ้น จนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้หลังจาก 5 ปีข้างหน้า

ปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคา หรือ ราคาที่เข้าถึงได้ มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด ส่วนปัจจัยด้านทำเลสำคัญมากขึ้น และยังสำคัญกว่าปัจจัยด้านความเพียงพอของพื้นที่ใช้สอย

โดยในกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง และต้องการรักษาสมดุลกับความพอเพียงของพื้นที่ใช้สอยควบคู่ไปด้วย

ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน  เก็งกำไร  ปล่อยเช่า ยังฟื้นตัวได้ไม่มาก จากแรงกดดันด้านกำลังซื้อ และมาตรการ LTV โดยส่วนใหญ่ยังเป็นการลงทุนคอนโดในทำเลกรุงเทพฯ ซึ่งยังคงมีความต้องการจากผู้เช่า กลุ่มที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน สถานศึกษาของตนเอง และสถานศึกษาของบุตรหลาน และกลุ่มที่งบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อเป็นหลัก

มาตรการด้านดอกเบี้ย กระตุ้นตัดสินใจซื้อมากสุด

ขณะเดียวกัน มาตรการภาครัฐยังเป็นปัจจัยสำคัญ ที่จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยมาตรการด้านดอกเบี้ยจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย จากกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด สำหรับมาตรการอื่น ๆ รองลงมา เช่น การลดหย่อนภาษี รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ที่จะช่วยให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กู้ได้ 100%

นอกจากนี้ ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่า ปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง หรือการอยู่ใกล้เมือง ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

คือ ทำเลฝั่งทิศตะวันตกของกรุงเทพฯ ขณะที่ความสามารถปรับแต่งฟังก์ชันการใช้ประโยชน์ภายในบ้านได้ (Customization) และเทคโนโลยี Smart home คือปัจจัยที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่มจากงบประมาณเดิมมากที่สุด

ตลาดอสังหาฯปี2567
ที่มา : SCB EIC

แนวทางปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ ตลาดอสังหาฯปี2567

  • SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากปัจจัยเศรษฐกิจที่ยังคงกดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป โดยแนวทางการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ มีดังนี้
  • พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยคำนึงถึงต้นทุนราคาที่ดิน หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง รวมถึงการกระจาย Portfolio ให้มีตัวเลือกที่อยู่อาศัยในหลากหลายระดับราคายังคงมีความจำเป็น
  • ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุดในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการเพื่อสร้างความแตกต่าง สามารถตอบโจทย์ความต้องการ รวมถึงลด Pain point ของผู้ซื้อในปัจจุบันที่ความต้องการเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วได้ทันอยู่เสมอ
  • ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ จะเป็นอีกทางเลือกในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มซบเซา ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อที่มีสัดส่วนมากที่สุดคาดว่ายังคงเป็นชาวจีน ขณะที่กำลังซื้อจากรัสเซีย รวมถึงเอเชีย เช่น เมียนมา ไต้หวัน ก็ยังมีศักยภาพ
  • บริหารจัดการต้นทุนการพัฒนาโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร ควบคู่กับการรักษามาตรฐานที่อยู่อาศัย และการให้บริการหลังการขาย เพื่อสร้างความพึงพอใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เช่น การนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง และลดการใช้แรงงานมาใช้มากขึ้น การรักษาความสัมพันธ์ และสร้างความร่วมมือใหม่ ๆ กับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain
  • ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG เนื่องจากผู้ซื้อในปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ เริ่มหันมาให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG มากขึ้น โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยควรหันมาให้ความสำคัญ และดำเนินงานภายใต้กรอบ ESG อย่างครอบคลุม

ที่มา : ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024