เอกชนหนุนรัฐ เดินหน้าแก้กฎหมาย เช่า 99 ปี ช้อปคอนโด 75% หวังดูดต่างชาติ

เช่า 99 ปี
แฟ้มภาพ

เอกชนหนุนรัฐ เดินหน้าแก้กฎหมาย เช่า 99 ปี ช้อปคอนโด 75% หวังดูดต่างชาติลงทุน ซื้อบ้านหลัง 2 ชี้ปัจจุบันกำลังซื้อถดถอย คาดปี 67 ตลาดอสังหาฯจะติดลบ 15-20%

  • ชี้ปัจจุบันกำลังซื้อถดถอย
  • คาดปี 27 ตลาดอสังหาฯจะติดลบ 15-20%

วันที่ 22 มิถุนายน 2567 จากกรณีที่ นายภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์ ออกมาระบุถึงคำสั่งคณะรัฐมนตรี (ครม.) ที่มีตนเองเป็นประธานการประชุม ครม. เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน สั่งกระทรวงมหาดไทยแก้กฎหมายช่วยอสังหาริมทรัพย์ ให้ต่างชาติซื้อคอนโดได้ 75% และถือครองได้ 99 ปี นั้น

ทางฝั่งเอกชนอย่าง นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ทั้ง 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ร่วมหารือกับกรมที่ดินและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ตามที่คณะรัฐมนตรี(ครม.) ได้มีมติเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 เรื่องมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และเตรียมการเพื่อรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก

นายอิสระ กล่าวว่า โดยขอแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิและการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งเป็นไปตามมติครม.วันที่ 9 เมษายนที่ผ่านมา ล่าสุด ครม.เมื่อวันที่ 18 มิถุนายนมีมติอนุมัติให้กระทรวงมหาดไทยศึกษารายละเอียดและความเป็นไปได้แล้ว ซึ่งอาจต้องใช้เวลา เนื่องจากเป็นการแก้ไขพ.ร.บ. แต่ถือว่าเป็นจุดเริ่มต้นที่ดี เป็นมาตรการกระตุ้นและปรับโครงสร้างของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

สำรายละเอียดนั้น เรื่องแรกเป็นการขยายระยะเวลาการเช่าจากเดิม 30 ปี เป็น เช่า 99 ปี โดยกำหนดการเช่าให้เป็นทรัพยสิทธิ โดยเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิมาตรา 4 วรรค2 แก้ไขระยะเวลาในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ จากเดิมไม่เกิน 30 ปี เป็นมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 50 ปี

เมื่อครบกำหนดเวลาในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ อาจตกลงการต่อระยะเวลาทรัพย์อิงสิทธิออกไปอีกได้ มีกำหนดไม่เกิน 50 ปี นับแต่วันที่ตกลงกัน และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ สามารถดำเนินการได้ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม เป็นประโยชน์ต่อคนไทยและชาวต่างชาติ

นายอิสระ กล่าวว่า เรื่องที่สองการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยให้ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% โดยอาจกำหนดเงื่อนไขต่างๆ อาทิ ส่วนที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เกินจาก 49% ต้องสละสิทธิ์การออกเสียงใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดจำนวนเนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ ต่อ 1 อาคารชุด ที่ชาวต่างชาติจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินทางอ้อม

“การขยายโควต้าต่างชาติซื้อคอนโดได้เป็น 75% จะกำหนดพื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% ไม่ได้อนุญาตเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ และจัดทำเป็นประกาศกระทรวงฯ เป็นคราวๆ ไป ในเบื้องต้นอาจกำหนดใน 3 พื้นที่ที่ต่างชาตินิยมอยู่อาศัย ได้แก่ กรุงเทพฯ ภูเก็ต และเมืองพัทยา

ซึ่งการปรับสัดส่วนต่างชาติซื้อคอนโดได้เพิ่มขึ้น เคยนำมาใช้ครั้งวิกฤตต้มยำกุ้งมาแล้ว ครั้งนั้นมีการขยายให้ถึง 100% โดยทางรัฐบาลสามารถอิงหลักเกณฑ์เดิมได้และเราก็เสนอให้มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสูงกว่าอัตราคนไทย เพื่อให้รัฐมีรายได้มากขึ้น” นายอิสระ กล่าว

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิให้เช่า 99 ปี และการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด ให้ต่างชาติสามารถซื้อคอนโดได้ 75% คาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการ 1-2 ปี

โดยทั้ง 2 ประเด็นจะเป็นแรงส่งขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี จากปัจจุบันยังเผชิญกับปัญหาการกู้แบงก์ไม่ผ่านสูงมากกว่า 50-60% และกำลังซื้อถดถอย คาดว่าในปี 2567 ตลาดอสังหาฯจะติดลบ 15-20% ถ้าไม่มีการผลักดันนโยบายอะไรออกมา

ส่วนการขยายระยะเวลาเช่าตามพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ จากเดิม 30 ปี เป็น 50 ปี ต่อได้อีก 1 ครั้ง เป็นไม่เกิน 99 ปี จะช่วยแก้ปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมือง ซึ่งที่ดินราคาแพงและหายาก ประกอบกับเจ้าของที่ดินไม่อยากขายส่วนใหญ่จะปล่อยเช่า แต่ปัจจุบันกฎหมายกำหนดระยะสั้น 30 ปี ซึ่งไม่คุ้ม หากได้ 50 ปี หรือ 99 ปี จะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการถูกลง

เช่น คอนโดในเมืองหรือเมืองท่องเที่ยวเดิมขาย 2-3 แสนต่อตร.ม. เหลือ 1 แสนบาทต่อตร.ม. ทำให้คนไทยที่ต้องการซื้อที่อยู่ในเมืองสามารถซื้อได้ หรือซื้อบ้านได้ราคาถูกลงด้วย รวมถึงแก้ปัญหากู้แบงก์ยากได้ด้วย ขณะที่ต่างชาติจะมีความมั่นใจมากขึ้น รวมถึงสามารถเช่าอยู่อาศัยระยะยาวในโครงการจัดสรรได้ด้วย จากปัจจุบันต่างชาติไม่สามารถซื้อบ้านจัดสรรได้ ซึ่งต่อไปเราจะมีการผลักดันให้ครอบคลุมกรณีได้ด้วย

ขณะที่ดีเวลลอปเปอร์จะเปลี่ยนวิธีการขายเป็นการเช่าระยะยาวแทน เป็นไปตามกฎหมายที่เปลี่ยนไป ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น และการเช่าระยะยาวไม่ต้องจ่ายครั้งเดียวหมดเหมือนซื้อขาด เช่น บ้าน 10 ล้านบาท ถ้าเช่า 50 ปีเหลือ 5 ล้านบาท เราอาจจะเก็บค่าเซ้ง 2 ล้านบาท

อีก 3 ล้านบาทจะจ่ายเป็นค่าเช่า จะแก้ปัญหากู้แบงก์ไม่ผ่านด้วย ทำให้มิติของการอยู่อาศัยหลากหลายขึ้น เทียบเท่ากับต่างประเทศ และรองรับความต้องการได้เยอะขึ้น

ทำให้ต่างชาติสนใจมาเช่าระยะยาวมากขึ้น เกิดจีดีพีใหม่มาขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ถ้ารัฐบาลตัดสินใจแก้กฎหมายในครั้งนี้ จะทำให้ต่างชาติมีความมั่นใจมากขึ้น ซึ่งต่างประเทศก็มีแล้ว เช่น จีนให้เช่า 70 ปี ถ้าเราให้ 99 ปี จะดึงดูดกว่าสำหรับคนที่ต้องการมีบ้านหลังที่2ในเมืองไทย

สำหรับการขยายโควต้าซื้อคอนโดได้ 75% เพราะปัจจุบันคอนโดในเมืองท่องเที่ยวมีความต้องการสูง เช่น ภูเก็ต พัทยาหรือกรุงเทพ เนื่องจากบางโครงการโควต้าเต็ม 49% จะทำให้กระตุ้นเศรษฐกิจได้อีกวิธีหนึ่ง

ซึ่งทั้งสองเรื่องนี้จะสามารถดำเนินการได้ทั้งโครงการเก่าที่ยังมีสต๊อกคงเหลือและโครงการใหม่ด้วย จะช่วยกระตุ้นได้ทั้งตลาดอสังหาฯและเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว

ข่าวที่เกี่ยวข้อง : เปิดช่อง ต่างชาติ ซื้อคอนโดฯ ได้ 75%

: เว็บไซต์ ทำเนียบรัฐบาล