- เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความผันผวน และมีปัจจัยหลายอย่างที่ส่งผลต่อมูลค่าอสังหาฯ
- คาดเข้าสู่ไตรมาส 4 นักลงทุน จะเริ่มกลับมาประเมินพอร์ตการลงทุน
น.ส.เพ็ญธิดา ศรีสว่าง หัวหน้าแผนกประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เปิดเผยว่า แม้ประเทศไทยจะประสบความสำเร็จในการควบคุมดูแลสถานการณ์โควิด-19 แต่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจและสถานการณ์ทางทางการเมืองที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ได้ทำให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก หันมาประเมินพอร์ตการลงทุนของตนเองใหม่ในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ โดยนักลงทุนหลายรายได้เปลี่ยนจากการพิจารณาทบทวนเฉพาะทรัพย์สินใหม่ มาเป็นการประเมินมูลค่าพอร์ตการลงทุนทั้งหมด
ทั้งนี้เนื่องจากการระบาดครั้งนี้ ส่งผลกระทบต่อราคาและผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งในระดับที่ต่างกัน นอกจากนี้ยังกระตุ้นให้นักลงทุนจัดการพอร์ตการลงทุนและพิจารณาถึงความเป็นไปได้ในการลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น รวมทั้งปรับกลยุทธ์และมองหาโอกาสใหม่ๆ จากทรัพยากรที่มีอยู่
น.ส.เพ็ญธิดา กล่าวว่า ความท้าทายต่างๆ ที่เกิดขึ้นไม่เพียงแต่ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครเปลี่ยนแปลงไป แต่ยังรวมถึงในต่างจังหวัดด้วย โดยประเด็นที่สำคัญประการหนึ่งคือแนวโน้มของอาคารเชิงพาณิชย์ที่ได้พัฒนาจากอาคารเดี่ยวไปสู่การเป็นโครงการแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ภายใต้การร่วมทุนของผู้พัฒนาโครงการ
“รูปแบบของโครงการใหม่ๆ อาจทำให้ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อยกว่าในแง่ของรายได้ ถ้ามองในแง่ของการกระจายความเสี่ยง เนื่องจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องการออกแบบ ที่คำนึงถึงผู้ใช้พื้นที่เป็นหลัก ความเป็นไปได้ด้านการเงิน การรับรองมาตรฐานอาคารเขียวจาก LEED หรือ WELL พื้นที่สีเขียว และเทคโนโลยีแบบไร้สัมผัส จึงทำให้อาคารเก่าที่ขาดองค์ประกอบเหล่านี้ ได้รับแรงกดดันมากขึ้นในการแข่งขันกับอาคารใหม่ๆ ที่มีความโดดเด่น” น.ส.เพ็ญธิดา กล่าว
ทั้งนี้ อาคารหลายแห่งสร้างขึ้นในช่วงกลางทศวรรษที่ 2530 ในทำเลยอดนิยม เช่น สาทร สีลม และสุขุมวิท นั้นเริ่มจะล้าสมัยไปแล้วในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูลของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่าปริมาณพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯณ ไตรมาส 3 ปี 2563 อยู่ที่ 9.17 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) โดยมากกว่า 70% สร้างขึ้นก่อนปี 2543 ด้วยสัดส่วนของอาคารที่ล้าสมัยและพื้นที่สำนักงานใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากกว่า 1 ล้านตร.ม. รวมถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน ได้กระตุ้นให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หันกลับมาตรวจสอบพอร์ตการลงทุนของตนเอง
นอกจากนี้ยังไม่ควรมองข้ามตัวแปรอื่นๆ ซึ่งล้วนแล้วแต่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงมูลค่าทรัพย์สิน เช่น วัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงด้านผังเมือง ซึ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีที่ดินจำนวนมากขึ้นที่ถูกจัดโซนใหม่ให้เป็นที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม การขยายระบบโครงสร้างพื้นฐาน และกฎระเบียบการควบคุมอาคาร เช่น การกำหนดให้มีพื้นที่เปิดโล่งริมฝั่งทะเลมากขึ้น หรือการจำกัดพื้นที่โดยรวม (Gross Floor Area – GFA) ของอาคารแต่ละขนาด รวมถึงการเวนคืน ซึ่งส่งผลต่อการใช้ที่ดินและราคาเช่นกัน
“หลายคนมักคิดว่าการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ จะจำเป็นต่อเมื่อต้องการนำทรัพย์สินออกขายหรือจำนองเท่านั้นแต่ที่จริงแล้วการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต่อทุกสถานการณ์ในตลาด โดยเฉพาะการบริหารพอร์ตของนักลงทุน เพราะช่วยให้ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องสามารถวางแผนกลยุทธ์ในระยะยาวและกลยุทธ์ย่อยสำหรับแต่ละตลาดได้รวมถึงพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์ใดจะมีศักยภาพในอนาคตมากกว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ การทราบถึงทุกตัวเลือกที่มีจะช่วยให้นักลงทุนสามารถกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งได้” น.ส.เพ็ญธิดา กล่าว
