“ราคาบ้าน” ขยับตามต้นทุนสวนทาง ทำคนกรุงเทพฯ เมินซื้อบ้าน

ราคาบ้าน ขยับตามต้นทุนสวนทาง
ราคาบ้าน ขยับตามต้นทุนสวนทาง


“ราคาบ้าน” ขยับตามต้นทุนสวนทาง ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผย ดีมานด์ซื้อยังซบเซา ค่าเช่าพุ่งต่อเนื่อง หลังเจอปัจจัยจากเงินเฟ้อ ภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลก คาดมาตรการอสังหาฯ ช่วยดันตลาดโตครึ่งปีหลัง 2567

  • ดีมานด์ซื้อยังซบเซา
  • ค่าเช่าพุ่งต่อเนื่อง
  • คาดมาตรการอสังหาฯ ช่วยดันตลาดโต

วันที่ 10 พฤษภาคม 2567 ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ได้เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty ระหว่างเดือนมกราคม-มีนาคม 2567 เผยภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY)

โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากราคาวัสดุก่อสร้าง การปรับขึ้นค่าแรง ราคาที่ดินในปัจจุบัน รวมทั้งความผันผวนของราคาน้ำมันเชื้อเพลิง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับขึ้นราคาอย่างเลี่ยงไม่ได้

ซึ่งเมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ดัชนีราคาของคอนโดฯ และบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากัน โดยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 9% YoY) บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) ถือเป็นสัญญาณบวกในการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ส่วนทาวน์เฮ้าส์ยังทรงตัวจากไตรมาสก่อนและปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายทางการเงิน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ซึ่งส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 อีกทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงซบเซา ส่งผลให้ผู้บริโภคเลือกชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน

เห็นได้ชัด จากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ปรับลดลง 7% และลดลงถึง 31% ซึ่งลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 และปรับลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ คอนโดฯ ยังคงเป็นที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุดในตลาดถึง 59% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว 25% และทาวน์เฮ้าส์ 17% ขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ครองตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ

สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้ รองลงมาคือระดับราคา 5-10 ล้านบาท (22%) และระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาท (19%) ในสัดส่วนที่ไล่เลี่ยกัน

  • ค่าเช่าพุ่งต่อเนื่องทั้งแนวสูง-แนวราบ

ส่วนสภาพรวมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังคงมีทิศทางเติบโตในแง่ของราคาอย่างต่อเนื่อง โดยพบว่าดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์ปรับเพิ่มขึ้น 5% และเพิ่มขึ้น 22%

เช่นเดียวกับดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 4% QoQ และเพิ่มขึ้น 28% แต่สวนทางกับความต้องการเช่าทั่วประเทศที่ปรับลดลง 10% QoQ (ลดลง 25% )

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความต้องการเช่าจะลดลงจากไตรมาสก่อน แต่ถือเป็นการลดแบบชะลอตัวลงจากช่วงที่ผ่านมา จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่กระเตื้องขึ้นมาเล็กน้อย สอดคล้องกับเทรนด์ Generation Rent ที่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ และตอบโจทย์ทางการเงินได้ดีกว่า

โดยคอนโดฯ เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนการปล่อยเช่าสูงถึง 87% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าทั้งหมดทั่วประเทศ รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 9% และทาวน์เฮ้าส์ 4% ขณะที่ภาพรวมที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน ครองตลาดด้วยสัดส่วนสูงสุดที่ 41% ซึ่งเป็นช่วงราคาที่สามารถจับต้องได้และตอบโจทย์ผู้บริโภคส่วนใหญ่

ด้านนายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยมีการเติบโตโดยได้แรงหนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว รวมทั้งนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ล้วนเป็นปัจจัยบวกที่จะขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้มีโอกาสเติบโต

คาดการณ์ว่าราคาอสังหาฯ และความต้องการซื้อจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 โดยมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านทางภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐเป็นตัวขับเคลื่อนให้ผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ช่วยเพิ่มโอกาส ในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ของไทยยังคงชะลอตัวเช่นนี้

ทั้งนี้ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีปัจจัยท้าทายหลายด้าน อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 10 ปี ทำให้ต้นทุนทางการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยปัจจุบันยังคงสูงเมื่อเทียบกับกำลังซื้อของผู้บริโภค

  • คนกรุงเมินซื้อบ้าน ดันค่าเช่าเพิ่มทุกประเภท

ส่วนรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 เผยข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด สรุปภาพรวมดัชนีราคา ดัชนีค่าเช่า รวมทั้งความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัย

โดยราคาคอนโดฯ เริ่มขยับ สวนทางกับดีมานด์ผู้ซื้อลด 8% ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 1% และเพิ่มขึ้น 8% โดยคอนโดฯ ถือเป็นอสังหาฯ ประเภทเดียวที่ดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมาโดยเพิ่มขึ้น 1% และเพิ่มขึ้นถึง 11% ขณะที่ดัชนีราคาของที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์แม้จะทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้นถึง 8% และ 3% ตามลำดับ

ขณะเดียวกันความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ กลับลดลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 โดยภาพรวมความต้องการซื้อลดลง 8% ทั้งนี้ หากแยกตามประเภทอสังหาฯ พบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีความต้องการซื้อลดลงมากที่สุดถึง 13% รองลงมาคือบ้านเดี่ยวลดลง 8% และคอนโดฯ ลดลง 6% สะท้อนให้เห็นกำลังซื้อในเมืองหลวงที่ยังคงซบเซาต่อเนื่อง

นอกจากนี้ หลังจากผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาเปิดตัวโครงการแนวราบมากขึ้นและผู้บริโภคที่มีสินค้าแนวราบอยู่ในมือได้นำออกมาขายตามเทรนด์การอยู่อาศัยในช่วงการแพร่ระบาดฯ แต่เมื่อความต้องการซื้อลดลง จึงทำให้ปัจจุบันมีสินค้าแนวราบเหลือขายเพิ่มขึ้น โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 7% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 8%

อย่างไรก็ดี คาดการณ์ว่ามาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะช่วยเพิ่มอัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ในกรุงเทพฯ ให้ลดลงได้

ทั้งนี้ คอนโดฯ ยังครองตลาดโดยมีจำนวนมากที่สุดถึง 80% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ มีสัดส่วนไล่เลี่ยกันที่ 11% และ 9% ตามลำดับ

ข่าวที่เกี่ยวข้อง: DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2024

: DDproperty ชวนส่องทำเลน่าจับตา! ชี้ย่านรถไฟฟ้า “สายสีเหลือง” มาแรง