- “ศูนย์วิจัยกสิกรไทย” มองมาตรการกระตุ้นอสังหาฯสร้างบรรยากาศเชิงบวก
- แนะมองรอบด้านเหตุปัจจัยกำลังซื้อยังไม่ฟิ้นตัว-ภาวะเศรษฐกิจ-แอลทีวียังบังคับใช้
- เผยเป็นเรื่องที่ดีขยายเพดานมูลค่าบ้าน 3 ล้านบาท คลอบคลุมผู้บริโภคมากขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 22 ต.ค.2562 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้มีมติเห็นชอบให้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำวงเงิน 50,000 ล้านบาท สำหรับซื้อ(ทั้งมือหนึ่งและมือสอง) และซ่อมแซมที่อยู่อาศัยผ่านธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ
โดยจะเห็นได้ว่าตั้งแต่ต้นปี 2562 ที่ผ่านมาภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ประกอบกับผลจากมาตรการ LTV ที่เข้ามาควบคุมคุณภาพสินเชื่อในระบบ รวมถึงจำนวนที่อยู่อาศัยค้างขายสะสมที่สูงในหลายระดับราคา
ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มีการจัดแคมเปญกระตุ้นตลาดอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี นอกจากนี้รัฐบาลเองได้ออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ อาทิ มาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหลังแรกเป็นของตนเอง รวมถึงกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
อย่างไรก็ดี เครื่องชี้อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพและปริมณฑลโดยรวมยังบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัว เช่น ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่ชะลอตัวลง ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 9 เดือนแรก มีการขยายตัวเล็กน้อยจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสแรกของปี ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลยังคงมีสูงถึง 195,000 หน่วย สภาวะดังกล่าวทำให้รัฐบาลได้ประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมจากเดิม เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแรงขับเคลื่อนได้ต่อเนื่อง
ทั้งนี้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีมุมมองต่อมาตรการเพิ่มเติมดังนี้ การขยายเพดานราคาของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เป็น 3 ล้านบาท ช่วยขยายฐานครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภคที่กว้างขึ้น โดยมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมที่ได้ออกมาใหม่นั้น ได้มีการปรับให้เพดานราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเป็น 3 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งพบว่าเป็นระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อและภาวะตลาดที่ผู้ประกอบการมีการทำตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 50% ของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล
โดยการปรับเพดานดังกล่าวช่วยลดข้อจำกัดของมาตรการที่ผ่านมา และส่งผลให้มีการขยายฐานให้ครอบคลุมไปยังกลุ่มผู้บริโภคที่กว้างขึ้น โดยผู้ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการฯ ดังกล่าวนี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าว ในส่วนของผู้ประกอบการอาจได้รับอานิสงส์จากมาตรการเพิ่มเติมดังกล่าว เนื่องจากเป็นระดับราคาที่มีหน่วยค้างขายรวมสูงถึง 54%
“หนึ่งในจุดประสงค์ของมาตรการของรัฐบาลที่ผ่านมานั้น คือการช่วยเหลือและสนับสนุนผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยให้สามารถระบายสินค้าและกระตุ้นยอดขายในภาวะที่ตลาดชะลอตัว อย่างไรก็ดีการจำกัดเพดานราคาที่อยู่อาศัยที่ใช้สิทธิ์ได้เพียง 1 ล้านบาทนั้น อาจไม่สามารถช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถลดจำนวนที่อยู่อาศัยค้างขายลงได้มากนัก เนื่องจากจำนวนหน่วยค้างขายที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีสัดส่วนอยู่ที่ 4% ของจำนวนหน่วยค้างขายทั้งหมดในเขตกรุงเทพและปริมณฑล”
ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนรวมสูงถึง 50% ดังนั้นการเพิ่มเพดานราคาของมาตรการ จะส่งผลให้มาตรการดังกล่าวครอบคลุมหน่วยค้างขายได้มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุดเหลือขายที่มีความหนาแน่นสูงในระดับราคาดังกล่าว
ทั้งนี้แม้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวก แต่คาดว่าผลจากมาตรการดังกล่าวยังไม่ได้เปลี่ยนมุมมองที่ระมัดระวังต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของปี 2562 ต่อเนื่องถึงปี 2563
ถึงแม้ว่ามาตรการดังกล่าวอาจมีส่วนช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยในภาวะชะลอตัว แต่ความท้าทายต่างๆที่ยังคงอยู่ อาทิ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวดี ภาวะเศรษฐกิจที่มีผลต่อความเชื่อมั่น มาตรการ LTV ที่ยังมีผลบังคับใช้ รวมไปถึงจำนวนหน่วยค้างขายในตลาดที่ยังคงมีจำนวนสูง และประเด็นการบริหารต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ
ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าผลจากมาตรการดังกล่าวยังไม่ได้เปลี่ยนมุมมองที่ระมัดระวังต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของปี 2562 นอกจากนี้ยังคาดว่ากิจกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลในช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้ไปจนถึงไตรมาสแรกของปี 2563 ของผู้ประกอบการและนักลงทุนน่าจะยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวังและรอบคอบ
อย่างไรก็ตามศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า มาตรการอาจช่วยเพิ่มยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2562 นี้ เพิ่มจาก 121,730 หน่วย (ม.ค. – ส.ค. 2562) ขยับไปแตะกรอบที่เคยได้ประมาณการไว้เมื่อกลางปีที่ 177,000 หน่วยหรือหดตัวลง 10% เทียบของช่วงปี 2561 ที่ผ่านมา
